2024年，房地產(chǎn)市場在周期疊加中呈現(xiàn)出“低開高走”的局面。一方面，在內(nèi)外因素作用下，我國正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的關(guān)鍵階段。另一方面，隨著紅利減退，房地產(chǎn)發(fā)展模式也在面臨根本性的調(diào)整。

2024年9月26日召開的中央政治局會議提出，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。此后，一系列穩(wěn)樓市政策組合拳陸續(xù)打出。經(jīng)歷了上半年的平淡后，房地產(chǎn)市場終于迎來久違的“銀十”，并在年末進一步出現(xiàn)“暖冬”行情。自2021年下半年進入調(diào)整期以來，市場終于出現(xiàn)持續(xù)回暖的曙光。

從更長的周期來看，隨著紅利退潮，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)正在經(jīng)歷新舊發(fā)展動能的轉(zhuǎn)換。從某種程度上說，本輪政策能否持續(xù)發(fā)力，市場能否止跌回穩(wěn)，可能是樓市穿越周期的關(guān)鍵因素。

近日，21世紀經(jīng)濟報道記者專訪了中國區(qū)域科學協(xié)會副理事長、研究員馮奎，他表示，信心是判斷樓市止跌回穩(wěn)的首要標準。從目前的市場表現(xiàn)看，止跌的能量在蓄積，回穩(wěn)在望，但面臨較大壓力。

他同時表示，支撐房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展的動能仍然存在，經(jīng)過市場的深度調(diào)整，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的支柱地位也將得到全新的體現(xiàn)。

馮奎。資料圖

樓市止跌的能量在蓄積

《21世紀》：近年來，穩(wěn)樓市政策保持著穩(wěn)定的出臺節(jié)奏，但效果相對有限。去年9月末以來的這輪穩(wěn)樓市政策出臺后，市場表現(xiàn)較為積極，原因何在？與以往相比，這輪政策有哪些不同？

馮奎：去年9月以來這輪政策有四個突出特點：一是房地產(chǎn)政策與宏觀政策相伴而出，經(jīng)濟面預(yù)期更好。二是金融端、消費端、政府端幾端發(fā)力，比如信貸政策放松，對購房者補貼性政策多樣，政府下場收房力度更大。三是政策突出支持改善性居住需求，這類需求增量相對較大。四是前期庫存得到一定消化，一些城市嚴重供大于求的局面有所緩減，需求方觀望情緒有所減少。

與以往相比，本輪政策最大的不同在于“組合性”更強。另外，“本地化”更強，部委喊話要“因地制宜”，各個城市也出臺了多項針對性強的政策。

《21世紀》：2024年9月26日的中央政治局會議提出，要“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”?！爸沟胤€(wěn)”的標準有哪些？從現(xiàn)在的市場表現(xiàn)看，距離“止跌回穩(wěn)”還有多遠？

馮奎：房地產(chǎn)是一個信心市場，因此我認為信心擺在第一位。除此之外，要看量、價以及產(chǎn)業(yè)鏈反映。

去年9月26日后，市場成交活躍，成交均價持續(xù)兩個月環(huán)比上漲。但最近新房市場帶看量、成交量等指標已經(jīng)接近或跌破9月26日中央政治局會議當周水平，且有明顯的下降趨勢。二手房市場相對穩(wěn)定，但也呈現(xiàn)緩慢下行趨勢。再分區(qū)域、分城市來看，一線城市成交均價相對穩(wěn)定，二三線城市成交均價回落較快。

綜合上面這些情況，可以認為：止跌的能量在蓄積，回穩(wěn)在望，但面臨較大壓力，預(yù)計2025年全年的主基調(diào)仍是止跌回穩(wěn)。

《21世紀》：去年12月召開的中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議，均強調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”。中央經(jīng)濟工作會議指出，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。其中，“持續(xù)用力”“加力”的說法都比較少見。這種表態(tài)釋放了什么信號？今年樓市政策導(dǎo)向如何？

馮奎：從去年上半年的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資正成為穩(wěn)增長最大的拖累項。中央強調(diào)2025年穩(wěn)住樓市，反映出對房地產(chǎn)的重要性有高度一致的認識。一方面，中央對推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)有堅定決心；另一方面，房地產(chǎn)形勢還比較嚴峻，不能掉以輕心。

目前已傳遞出多個政策信號，一是將實施適度寬松的貨幣政策，適時降準降息，保持流動性充裕。二是購房可以視作提振消費的一個方面。三是城中村和危舊房改造的力度還將加大。四是從供求關(guān)系方面進行優(yōu)化，包括合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。五是推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

當然，不排除在外界環(huán)境影響下，2025年房地產(chǎn)遇到更大的下行壓力，中央政府將出臺更多支持性政策，包括組建國家住房類金融機構(gòu)等。

人口流動決定樓市長遠發(fā)展

《21世紀》：本輪市場復(fù)蘇過程中，重點一二線城市的帶動作用較強，但三四線城市總體仍然表現(xiàn)不佳。住建部在2024年10月曾表示，“虹吸效應(yīng)”是世界城市發(fā)展過程中的普遍現(xiàn)象。這是否意味著從中長期來看，三四線城市將面臨樓市需求不足的情況？在成熟市場中，這些城市的樓市發(fā)展形態(tài)是怎樣的？

馮奎：前幾年有一些“低線城市”在規(guī)劃設(shè)計中過高預(yù)測人口增量，經(jīng)濟發(fā)展過度依靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)供大于求的情況在當時就已出現(xiàn)。加之我國人口總量于2022年達峰以及城市發(fā)展過程中的“虹吸效應(yīng)”，都導(dǎo)致三四線城市供大于求的情況普遍存在，部分城市可能還較為嚴重。

最近我們到一些地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)三四線城市，尤其是都市圈內(nèi)的這些城市的房地產(chǎn)依然有一些支撐條件。首先，它們對周邊鄉(xiāng)村、小城鎮(zhèn)人口有一定吸納。其次，三四線城市依靠文旅、康養(yǎng)、農(nóng)產(chǎn)品加工等特色產(chǎn)業(yè)，開始吸納一些大城市的“溢出人口”，包括返鄉(xiāng)就業(yè)人口。但目前看，“虹吸”還是主要效應(yīng)。

歐美發(fā)達國家的城市化過程中，也曾有過強烈的虹吸效應(yīng)，但多年之后，有些國家中小城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)水平與大城市已經(jīng)相距不大。我們的三四線城市，其公共服務(wù)設(shè)施水平普遍落后于一二線城市，城市協(xié)調(diào)發(fā)展的體系尚在優(yōu)化形成之中，因此三四線城市會受到人口流動的沖擊，較長時間之后則會穩(wěn)定下來。

《21世紀》：支撐房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展的動能有哪些？

馮奎：人口流量與流向是首要因素。總體上看，我國城鎮(zhèn)化仍在發(fā)展之中，城鎮(zhèn)人口還會有增量，但增量更多集中在城市群、都市圈。人口結(jié)構(gòu)的變化也會影響房地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，比如老齡化社會對養(yǎng)老型住宅、適老化社區(qū)會提出新的要求；二孩、三孩家庭如果增多，則多居室戶型的需求會增加。

第二個因素是政策，中央經(jīng)濟工作會議明確提出持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策、保障房建設(shè)政策等，都會形成房地產(chǎn)發(fā)展的新動能。我們城市進入存量更新時代，大量的老舊小區(qū)、城中村和危舊房需要改造。各地出臺了不少這方面的政策，城市更新也將得到較快發(fā)展。

第三個因素是房地產(chǎn)自身的新動能。居民對小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、戶型設(shè)計、綠色環(huán)保、智能科技應(yīng)用等方面有了更高的要求，因此“好房子”是拉動消費的重要力量。未來在房屋設(shè)計、新材料、靈活建造、智能化服務(wù)等方面的提供創(chuàng)新增值的“服務(wù)類”企業(yè)，可能越來越細，并有望形成新的房地產(chǎn)業(yè)集群。

房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟的重要構(gòu)成。從美國等國家來看，即使進入存量時代，房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率也維持在15%~20%左右。

《21世紀》：目前看，哪些因素在限制這種動能的釋放？

馮奎：當前來看，需求端、供給端、政策端都有因素限制這種動能釋放。

從需求端來看，居民信心不足。如果將房地產(chǎn)看作“消費”，那么影響這類消費的居民收入增長乏力。如果看作“投資”，投資性購房需求已在本輪市場調(diào)整中大幅萎縮。

從供給端來看，好房子能拉動消費，但當前房地產(chǎn)行業(yè)壓力較大。一些房企面臨資金難題，無力提升產(chǎn)品品質(zhì)。另外，在發(fā)達國家，開發(fā)類公司占比不到10%，剩下90%都是圍繞既有空間的資產(chǎn)管理運營和服務(wù)公司，但這種服務(wù)能力是我國許多傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司所不具備的。

從政策端來看，宏觀政策盡管還有空間，但空間也越來越窄，例如降利率保樓市，可能會給匯率帶來壓力。由于地方財力偏緊，地方層面對于建設(shè)保障房、推動城市更新等，有較大壓力。

供求關(guān)系會達到新的平衡

《21世紀》：在當前的房地產(chǎn)市場，民營房企的投資熱情不足。從房地產(chǎn)市場長遠健康發(fā)展的角度來看，您如何評價？

馮奎：我認為總體上看，一部分民營房企離開房地產(chǎn)行業(yè)是順應(yīng)趨勢，對于行業(yè)發(fā)展來說是好事，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)，有利于化解高杠桿、高負債經(jīng)營等問題，也有利于解決市場供應(yīng)過剩、房價大幅波動等問題。

最近幾十年間，大量民營房企推動了房地產(chǎn)發(fā)展，但也積累了一定風險。隨著房地產(chǎn)市場邁入平穩(wěn)健康發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)的格局可能會出現(xiàn)新的變化。比如國資房企在執(zhí)行國家政策、落實宏觀調(diào)控要求等方面往往具有承擔更多責任，占有更大的業(yè)務(wù)份額。

但民企在滿足個性化、多樣化以及前沿性的需求方面更具優(yōu)勢，比如在現(xiàn)代辦公、數(shù)字化商業(yè)、分時度假、教育研修、科技園區(qū)、物流倉儲、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、公共服務(wù)等一系列細分的領(lǐng)域，都需要建筑實體以及與之相關(guān)的服務(wù)。在這些領(lǐng)域，民營企業(yè)仍可找到發(fā)展機遇。

《21世紀》：隨著紅利退潮，市場進入買方時代，行業(yè)運行邏輯也在發(fā)生變化，這對市場主體提出了哪些新的要求？

馮奎：“買方時代”這個說法一直就有。但實踐證明，人們的住房需求是不斷擴展、提升的；另外，城鎮(zhèn)居民人均住房面積增加的背后，還有多種類型的“結(jié)構(gòu)性”的不足，意味著“賣方”有較大市場。

對于中央作出房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化這一判斷，我認為供求關(guān)系會在調(diào)整中達到新的平衡，不會出現(xiàn)一邊倒的“賣方”或“買方”市場。

強調(diào)要有“買方”市場思維是可以的，這對市場主體提出新的能力要求。比如，要更加注重研究消費者需求的多樣性和個性化；重視消費者對品質(zhì)提升、對設(shè)計生產(chǎn)交付等環(huán)節(jié)的細節(jié)要求；不只關(guān)注一次性產(chǎn)品質(zhì)量，更看重持續(xù)性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，包括社區(qū)服務(wù)。

房地產(chǎn)的支柱作用會更加綜合

《21世紀》：近年來，我國進入經(jīng)濟增速的換擋期，房地產(chǎn)業(yè)也在經(jīng)歷新舊發(fā)展動能的轉(zhuǎn)換，這種同步僅僅是巧合，還是一種必然？如何正確理解房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系？

馮奎：經(jīng)驗表明，當一個國家的人均GDP達到1000美元、3000美元、7000美元左右時，房地產(chǎn)業(yè)分別處于起步、加速、較快增長階段。當達到12000~13000美元時，房地產(chǎn)業(yè)漸漸進入飽和階段。但這只是說明經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)有一定相關(guān)性，而不是必然的因果關(guān)系。

我國房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長的因果性較強，根源于經(jīng)濟增長長期依賴房地產(chǎn)。我國房地產(chǎn)直接投資在GDP中的貢獻率一度達到9%，加上相關(guān)行業(yè)，可達17%左右。房地產(chǎn)還有財富效應(yīng)，居民房產(chǎn)占家庭財富的六成，住房消費是居民消費的重要組成部分。所以房地產(chǎn)下行，經(jīng)濟增速就受到嚴重影響。

另一方面，宏觀經(jīng)濟波動直接影響到房地產(chǎn)，主要是經(jīng)濟增長與居民收入變化很容易影響到居民的購房能力和意愿。

近年來對發(fā)展模式進行反思的成果之一，就是認識到過去的房地產(chǎn)增長模式不可持續(xù)。有些城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的40%、50%，這些城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，其經(jīng)濟增長更加脆弱、易受沖擊。而一些不過度依賴房地產(chǎn)的城市，庫存去化周期短，稅收的內(nèi)生動力強。這樣的城市經(jīng)濟活力更強，更具可持續(xù)性。

《21世紀》：最近，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的支柱地位不斷被重申。但與過去相比，房地產(chǎn)發(fā)揮支柱作用的方式將發(fā)生哪些變化？

馮奎：過去房地產(chǎn)的支柱作用主要體現(xiàn)在商品房上?，F(xiàn)在國家明確提出要補齊租賃住房、保障房短板，意味著其發(fā)揮支柱作用的領(lǐng)域會更廣泛。

另外，房地產(chǎn)不再是單一支柱，而是要與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。比如房地產(chǎn)業(yè)要更多與新型建筑材料、智能家居、智慧社區(qū)等相結(jié)合；還要與新的城市功能需求相結(jié)合，比如與文化、旅游、教育、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)結(jié)合，滿足居民多元化的生活需求。此外，房地產(chǎn)還要與城市更新、老舊小區(qū)改造等相結(jié)合，在城市可持續(xù)發(fā)展的新模式中找到自身長久發(fā)展的動力。