萬科加速“瘦身” 22億元掛牌轉(zhuǎn)讓深圳灣超總地塊

2024-05-09 05:00:00 21世紀(jì)經(jīng)濟報道 吳抒穎

宣布聚焦三大主業(yè)后,萬科“瘦身”計劃加速落地。

5月8日,據(jù)深圳公共資源交易中心公示信息,深圳灣超級總部基地的T208-0053宗地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓,起始價為22.35億元,掛牌起止時間為5月18日至5月27日。這是一宗目前歸屬于萬科的地塊,摘地至今已有近七年。

2017年12月19日,深圳灣超總同時出讓兩宗地塊,最終分別由萬科與另一家房企拿下。深圳灣超總的定位是“世界500強企業(yè)總部基地”,萬科等兩家房企其時的入駐也符合這一片區(qū)的定位。

不曾想時移世易,隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行,萬科與另一家房企先后經(jīng)歷經(jīng)營波動,最終均選擇退出。

萬科這宗地塊目前尚未有意向買家,不過一名熟悉深圳商業(yè)地產(chǎn)交易的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析認(rèn)為,一般地塊掛牌之前應(yīng)該已有初步的買家洽談才會掛出,“這一步是履行交易程序。”

今年以來,受到市場行情的影響,萬科也在經(jīng)歷短期經(jīng)營困難。為此,萬科也下定決心“出清”,聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)。在三大主業(yè)以外的業(yè)務(wù),萬科則在加速出讓資產(chǎn),此次轉(zhuǎn)讓深圳灣超總地塊也是舉措之一。

圖片來源:本報記者 梁遠(yuǎn)浩 攝

折價出讓

萬科此番掛牌深超總地塊,起始價格相較于拿地價格有明顯折讓。

萬科2017年拿下這宗地塊的總價是31.37億元,而此番出讓起始價為22.35億元,如果最終以底價出讓,萬科從這宗地塊的交易中將出現(xiàn)明顯的資產(chǎn)縮水。這與市場行情也不無關(guān)系。

相較而言,兩年前另一家房企同樣出讓的深圳灣超總地塊則有一定溢價。

2022年11月,溢價房企將其深灣總部大樓地塊先行轉(zhuǎn)讓,其時交易總價75.4億元,最終由興業(yè)信托、深圳安居建業(yè)以及深圳前?;A(chǔ)設(shè)施投資基金管理有限公司接盤。這宗地塊2017年拿地的價格是55.52億元。

萬科此番轉(zhuǎn)讓,一方面是因為自身業(yè)務(wù)有變,另一方面也是業(yè)務(wù)收縮之下這棟大樓已經(jīng)不再被需要。

萬科方面回應(yīng)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者稱,此次掛牌轉(zhuǎn)讓該地塊,是公司堅決推進瘦身健體一攬子方案的落地舉措之一。

萬科方面強調(diào),這是公司在行業(yè)快速發(fā)展階段獲取的商業(yè)辦公項目,原計劃主要用于在深員工辦公使用。鑒于當(dāng)前行業(yè)形勢已發(fā)生重大變化,公司計劃不再建設(shè)該項目,因此擬對該項目進行整體轉(zhuǎn)讓,減少非主業(yè)資產(chǎn)對資金的占用,聚焦資源做好、做強三大主業(yè)。公司堅定看好深圳超總片區(qū)的發(fā)展,仍是該片區(qū)建設(shè)參與度最高的企業(yè)之一。

放長時間來看,摘得這宗地塊之后,萬科也并沒有加緊動工。根據(jù)公示信息,萬科這宗地塊現(xiàn)狀是停工,目前項目的完工狀態(tài)是:項目南區(qū)地塊S1區(qū)(塔樓區(qū)域)地下室結(jié)構(gòu)施工完成;S2區(qū)地下二層結(jié)構(gòu)施工完成;S3區(qū)地下三層結(jié)構(gòu)施工完成;S4區(qū)承臺施工完成。項目北區(qū)工程樁全部完成,因結(jié)構(gòu)圖紙未完善,預(yù)留約2米深土方未開挖。

萬科瘦身

瘦身減負(fù),是萬科今年的核心主線。

4月30日,萬科董事會主席郁亮在萬科股東大會上面透露,萬科擺脫困境主要包括三個步驟,首先是“降負(fù)債”,萬科未來兩年將削減付息債務(wù)1000億元以上,其未來五年付息負(fù)債總規(guī)模要降一半以上。其次是完成“融資模式轉(zhuǎn)型”,萬科將從統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主的模式,逐步轉(zhuǎn)向以項目、資產(chǎn)信用為主的融資模式。最后是完成“聚焦主業(yè)”,騰出有限資源,做好做強綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)。

郁亮表示,公司已制定“瘦身健體”一攬子方案,統(tǒng)籌好降負(fù)債和高質(zhì)量發(fā)展,通過堅定“瘦身”,調(diào)整融資模式,降解風(fēng)險,未來聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大優(yōu)勢主業(yè),讓公司重新走到可持續(xù)的軌道上,在房地產(chǎn)新發(fā)展階段繼續(xù)領(lǐng)先領(lǐng)跑。

這就意味著,在三大主業(yè)以外的業(yè)務(wù),萬科要開始出清了。郁亮也強調(diào),萬科將退出其他業(yè)務(wù),清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財務(wù)投資。堅決大力度推進商辦等大宗資產(chǎn)交易,計劃每年完成200億元。

由于萬科償債高峰期在即,萬科今年的資產(chǎn)出讓計劃會更為積極,根據(jù)萬科此前披露,萬科今年將加強大宗交易和股權(quán)交易工作,回款達300億元以上。

早在今年年初,萬科的“瘦身計劃”就已經(jīng)開始。在深超總地塊之前,萬科已經(jīng)出讓了多宗商業(yè)資產(chǎn)。今年2月9日,領(lǐng)展房產(chǎn)基金公告,擬收購上海物業(yè)七寶萬科廣場的余下50%權(quán)益,收購估計基礎(chǔ)價款23.84億元。

上海七寶萬科廣場是萬科旗下現(xiàn)金流較好的商業(yè)項目,出租率一直穩(wěn)定地維持于約95%較高水平。根據(jù)2024年1月底的最新估值報告,上海七寶萬科廣場的估值為70.60億元,萬科此次以折讓約26.3%的價格出售。

除此以外,萬科所持有的普洛斯股權(quán)也頻繁被傳出在接洽潛在買家。萬科方面雖未對此正面置評,但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從多名熟悉萬科的人士及第三方機構(gòu)人士處了解到的信息,在聚焦三大主業(yè)的前提下,普洛斯、印力等萬科持股的非主營業(yè)務(wù)都可以被擺上貨架,對潛在的交易計劃,萬科也呈開放的態(tài)度。

翻越大山

假如沒有加快大宗資產(chǎn)的交易,萬科今年償債的高峰恐怕難過。

根據(jù)萬科年報,截至2023年末,萬科短期借款10.64億元,一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債就高達650億元,而今年上半年,萬科到期的債券數(shù)量有16只,應(yīng)償還金額約150億元。無論從哪個角度來看,對于當(dāng)前的萬科都是非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

萬科的壓力在于,銷售全面下滑加之融資端收縮,債務(wù)的兌付又十分剛性,沒有增量資金的流入是很難應(yīng)對的事情。根據(jù)萬科公告,今年前4個月,萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積555.4萬平方米,合同銷售金額788.7億元,同比下降41.5%。

雖然下降的比例與市場趨勢是相一致的,但是萬科融資卻比目前其他同規(guī)模的房企要艱難很多。萬科總裁祝九勝表示,“過往萬科跟所有的銀行都是采用‘總對總’的合作,統(tǒng)籌借款、統(tǒng)借統(tǒng)還、信用放款?,F(xiàn)在市場監(jiān)管政策要求全部要轉(zhuǎn)化成新模式,即項目制,總部不能充當(dāng)借款主體,借款都要落到項目上去,落實抵押封閉監(jiān)管?!?/p>

但是,保利、越秀等房企,目前債券發(fā)行以及銀行融資等路徑都還相對通暢,也能夠獲得一定的優(yōu)待。

今年3月,保利發(fā)展共發(fā)行了2筆共計20億元的公司債以及2筆共計44億元的中期票據(jù);3月13日,保利發(fā)展公布的一份發(fā)行公司債券預(yù)案公告稱,擬發(fā)行公司債券規(guī)模不超過100億元,債券募集資金擬用于償還有息債務(wù)、補充流動資金、項目建設(shè)等。

越秀地產(chǎn)5月7日發(fā)布的公告也顯示,其于2023年12月20日獲得的一筆5億港元的定期貸款融資簽訂了補充融資協(xié)議,該融資的最后到期日由2024年12月修改至2025年2月3日。

由于萬科目前信用已經(jīng)受損,它所能夠獲得的支持,還要看國資股東深圳地鐵對之的背書。

在萬科股東大會上,深圳地鐵董事長辛杰說,深鐵作為萬科的長期股東,立場和態(tài)度一直沒有變,會一如既往地支持萬科良性發(fā)展,并采取各種適當(dāng)有效方式促使萬科持續(xù)健康穩(wěn)定。

辛杰分析稱,4月30日上午,中金印力公募基金在深交所成功上市,深鐵集團認(rèn)購占比29.7%。REITs作為重要的戰(zhàn)略性平臺,將為萬科帶來新的流動性支持,也為大量商業(yè)資產(chǎn)的盤活變現(xiàn)提供了平臺。目前,擴募方案正在籌劃,有望注入新的資產(chǎn),深鐵對該平臺的發(fā)展具有長足信心。他同時表示,與萬科的其他合作項目,都在以市場化、法治化的方式,積極謀劃和推進之中,一旦落地,萬科將予以公告。

股東支持給足,但萬科還需要時間,才能走出困境。

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