21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者唐韶葵上海報道

日前，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從市場知情信源獲悉，長期出售的位于上海虹口區(qū)四平路198號的上海輕工國際大廈終于準(zhǔn)備出售，受讓方為建行旗下相關(guān)主體（簡稱“建信”）與一家外企組建的基金，其中建信將出資絕大部分資金，而賣方是一家國有混合制企業(yè)。

最近半年來，無論是資金結(jié)構(gòu)、還是標(biāo)的類型，上海大宗交易市場都已出現(xiàn)明顯分化。上海輕工國際大廈就是這一輪投資變化中的一個典型案例。 

這棟商辦寫字樓坐落于虹口區(qū)人流量較為密集的瑞虹商圈，卻已經(jīng)空置了超過6年。而且，這并非中央商務(wù)區(qū)范疇物業(yè)，而是一個在傳統(tǒng)住宅區(qū)里的一棟寫字樓。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在現(xiàn)場走訪時獲悉，關(guān)于這棟物業(yè)在市場中掛牌出售的時間有兩個說法，一說是已經(jīng)放售了6年之久，一說是新買家已介入2、3年。但可以肯定的是，最初的掛牌售價為4億多。

閑置資產(chǎn)終盤活

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到，建信在接洽購買這棟物業(yè)之前，分別收到過一家外資基金與一家國資基金的資產(chǎn)盤活方案。據(jù)了解，大宗交易的交易結(jié)構(gòu)一般比較復(fù)雜，也有可能經(jīng)歷長久的拉鋸。當(dāng)然，在不同買家之間，業(yè)主肯定優(yōu)先選擇出價好的。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從大宗市場調(diào)查的物業(yè)信息顯示，上海輕工國際大廈位于虹口區(qū)四平路198號，用途為辦公與商業(yè)，總建筑面積16390平方米辦公部分年限從2003年4月到2053年4月?，F(xiàn)場看到該棟樓宇還有上海一家老牌餐飲“美林閣”在營業(yè) 。

上海輕工國際大廈唐韶葵攝

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)查，該項目之前為一國企控股的混合制企業(yè)因為不良資產(chǎn)包整體購入，之前售價4億多，好幾年未能成功出售，目前價格應(yīng)該是減少損益盡快離場的角度。

在目前狀況下，租賃房行業(yè)巨頭建信為何以這樣的資金量購買這樣年限的舊物業(yè)，或許背后隱藏了更多的理由。

一般而言，投資方收購商辦寫字樓之后，會翻新再出租，也可根據(jù)土地性質(zhì)改為其他業(yè)態(tài)使用。據(jù)悉，建信收購這棟寫字樓的目的并非純粹翻新改造然后出租，而是另有其用，包括改為長租公寓。

2023年宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，上海大宗交易依然創(chuàng)造千億左右的交易量。根據(jù)仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場部資深董事鄭凱元的看法，上海城市經(jīng)濟(jì)能量在全國屈指可數(shù)，企業(yè)進(jìn)駐積極，是人才、市場規(guī)模所產(chǎn)生的巨大吸引力。辦公資產(chǎn)目前投資在辦公市場其實還是也有一定的抗風(fēng)險能力。日前，仲量聯(lián)行總結(jié)了2023年上海大宗交易投資結(jié)構(gòu)的變化，從2023年收購辦公資產(chǎn)的買家來看，呈現(xiàn)一個多元化的局面。買家包括金融機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，有開展機(jī)構(gòu)，也有食品公司，建筑公司和科技公司都在上海陸續(xù)能買自用的寫字樓；本地企業(yè)、外地企業(yè)包括政府平臺，甚至有教會的基金在上海布局收購寫字樓作為自用。

而建信收購前述寫字樓改建長租公寓的計劃并非空穴來風(fēng)。

據(jù)鄭凱元反映，2022年被稱為長租公寓投資元年，2023年這一板塊的表現(xiàn)趨于穩(wěn)定，也非常亮眼。2023年大概有14單長租公寓的交易。憑借穩(wěn)定的現(xiàn)金流及比較良好的政策環(huán)境，長租公寓板塊在2023年還是吸引了大量的投資機(jī)構(gòu)布局。鄭凱元指出，從結(jié)果來分析，上海的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)，以往都是業(yè)主以長期持有的資產(chǎn)，但現(xiàn)在看到，因為市場的原因和現(xiàn)金流的壓力，這一類優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)也逐步被投放在交易市場上面。有資金實力的投資人，包括境內(nèi)和境外的一些高凈值人士，現(xiàn)在也看好酒店行業(yè)的復(fù)蘇潛力和前景，都選擇在2023年的第四季度入市，布局上海酒店資產(chǎn)。

欲改建長租公寓

根據(jù)目前反饋的信息，建信收購?fù)瓿芍?，將會把這棟寫字樓改建成長租公寓，不排除后續(xù)以發(fā)行REITs的市場化方式加快盤活資產(chǎn)。

2023年8月28日，建設(shè)銀行管理層在2023年中期業(yè)績發(fā)布會上披露，在住房租賃業(yè)務(wù)板塊，建信住房租賃基金簽約收購項目20個，累計出資48.88億元，可向市場提供長租公寓約1.45萬套；公司類住房租賃貸款余額突破3000億元；建信住房管理房源16.5萬間；開業(yè)運(yùn)營“CCB建融家園”長租社區(qū)272個，“CCB建融家園”平臺個人用戶超4700萬戶；在多地推進(jìn)保障性租賃住房公募REITs服務(wù)項目。

實際上，建信長租公寓模式以持有重資產(chǎn)為基礎(chǔ)。2023年10月13日，中國建設(shè)銀行股份有限公司發(fā)布關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報發(fā)行事宜的公告，其行附屬公司正是原始權(quán)益人，以其在北京、上海、蘇州持有運(yùn)營的三個保租房項目申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。三個保租房項目來源于建信住房、建信住房租賃基金以市場化方式盤活的存量資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，此舉在保租房REITs領(lǐng)域的三方面實現(xiàn)了首次重大突破。未來，預(yù)計監(jiān)管政策將進(jìn)一步放寬，保險公司將進(jìn)一步加快保租房REITs的申報步伐，市場化長租公寓申報發(fā)行進(jìn)度也有望進(jìn)一步加快。

然而，REITs對年限有相對嚴(yán)格的要求。據(jù)仲量聯(lián)行一份研報指出，REITs看重標(biāo)的物剩余年限的收益折現(xiàn)后的價值匯總，投資標(biāo)的物年限越短意味著價值減少越多。因此，在大宗收購中，剩余使用年限是標(biāo)的物估值的重要參考指標(biāo)。

在現(xiàn)場調(diào)研中，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者發(fā)現(xiàn)，就在上海輕工國際大廈不遠(yuǎn)處，魔方公寓租下了海倫路上一棟寫字樓的3-4層，改造出了100多套小戶型公寓，租金在4000元-6000元左右/月，除此之外，附近老舊小區(qū)的房源租金也差不多在這一水平。

世邦魏理仕華東區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸燕介紹，大宗交易里面長租公寓的成交比例近五年呈現(xiàn)逐年擴(kuò)大的趨勢。得益于多重因素驅(qū)動，長租公寓正成為成長最快的房屋租賃細(xì)分市場之一，投資人十分看好這個賽道，并積極尋找具有改造升級潛力的市場機(jī)會，因為租賃需求龐大，投資收益穩(wěn)定且推出渠道多樣。

據(jù)其透露，目前在市場上鮮少有長租公寓的產(chǎn)權(quán)出讓案例，因為大部分的長租公寓青年公寓都是由政府持有。以上海為例，新規(guī)劃的二次用地都是漕河涇、張江、金橋等工業(yè)園自持的項目，做人才公寓是為了扶持進(jìn)駐園區(qū)里的企業(yè)。

上海大宗交易發(fā)生了明顯變化，從過往以標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的標(biāo)的成交為主，到如今以新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)為驅(qū)動，包括商務(wù)園區(qū)、長租公寓、物流廠房等品類，整體的交易標(biāo)的的金額會明顯小于以往傳統(tǒng)的寫字樓或者是零售物業(yè)。2023年，上海物業(yè)投資市場交易總額累計789.8億元，同比下降10.2%，全年交易筆數(shù)則創(chuàng)下歷史新高，達(dá)105筆，金額在十億元以下的小額交易占據(jù)主導(dǎo)。伴隨各類投資機(jī)會的相繼涌現(xiàn)，交易雙方對于資產(chǎn)價格認(rèn)知逐漸趨同，全年市場表現(xiàn)呈先抑后揚(yáng)態(tài)勢，投資型交易占比更是達(dá)到2020年以來峰值水平。

從市場投資類型來看，外部環(huán)境變化與不確定性造成外資的投資者的交易情緒趨于謹(jǐn)慎，同時也有更多的外資的投資范圍涉足新賽道，特別是與宏觀政策、高科技等緊密相關(guān)的商務(wù)園區(qū)型物業(yè)，包括用地項目這一類。

除此以外，陸燕認(rèn)為，相較于以往，2023年無論是零售、酒店、產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)或是長租公寓，都是值得關(guān)注的領(lǐng)域，可以通過后期的資產(chǎn)運(yùn)作重塑價值，也就是目前來看在市場處于調(diào)整期，分化行情更趨明顯的階段，此時往往是投資最好的機(jī)會窗口。

分析人士則指出，長租公寓是趨勢，企業(yè)買家是出于投資的目的，比如說像是一些外地的政府企業(yè)，他們會比較看重上海科創(chuàng)或是成熟產(chǎn)業(yè)的聚集，會選擇布局包括臨江的商務(wù)區(qū)，或者是七寶、大虹橋或者莘莊這類輻射長三角的區(qū)域，又或者是金橋、張江這一類科創(chuàng)氛圍比較濃厚的板塊。他們未來也可能會在這里做一個孵化器，或者是做一些和自己本地的企業(yè)的上下游的聯(lián)動。

另外，以來自江蘇的金峰水泥、或是做能源的外地買家此前所成交的大宗商品來看，這些龍頭企業(yè)來上海都是布局一些比較核心的或者是臨江的酒店資產(chǎn)，這些企業(yè)或支撐上海未來兩三年的大宗交易市場活躍度。