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土地市場(chǎng)春江水暖 民營(yíng)房企何時(shí)出手?

2023-03-01 20:07:01 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 21財(cái)經(jīng)APP 孔海麗

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗北京報(bào)道

2月,樓市成交明顯回暖,小陽(yáng)春雛形初現(xiàn)。

受益于此,土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)鏈條的下游端,也開(kāi)始出現(xiàn)積極變化,疊加重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)供應(yīng),局部市場(chǎng)熱度恢復(fù),溢價(jià)率有所回升,流拍率也有所回落。尤其是京、蘇、杭等核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊,土拍競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)高熱。

杭州2023年首批土拍中,13宗地有8宗觸頂進(jìn)入搖號(hào)階段,甚至罕見(jiàn)地再現(xiàn)了60家房企爭(zhēng)奪1宗地的熱鬧景象,搖號(hào)企業(yè)數(shù)量創(chuàng)下杭州單一地塊參拍房企數(shù)量的新高,該宗地塊還未開(kāi)拍就已經(jīng)報(bào)價(jià)封頂。

暌違許久,民營(yíng)房企回歸的跡象隱約顯現(xiàn),杭州土拍過(guò)半地塊被民營(yíng)房企收入麾下。

水下暖流恢復(fù)涌動(dòng),但這種趨勢(shì)能否持久而穩(wěn)固,民營(yíng)房企的熱情能否擴(kuò)圍至全國(guó),整體市場(chǎng)何時(shí)恢復(fù)往日的熱鬧,仍未可知。

“安全依然是最高準(zhǔn)則?!庇蓄^部民營(yíng)房企內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,“規(guī)?!币呀?jīng)成為了過(guò)去式,公司的拿地考量算賬很細(xì),資金成本、機(jī)會(huì)成本、時(shí)間帶來(lái)的周轉(zhuǎn)成本,都是約束?!笆裁磿r(shí)候可以出手,還須謹(jǐn)慎看。”

“從北京、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市內(nèi)部情況來(lái)看,土拍冷熱分化依舊嚴(yán)重?!笨硕鸱矫嬉嘀赋觯髽I(yè)端投資全面回暖仍難度頗大。

局部轉(zhuǎn)暖

2月,北京、蘇州、杭州多個(gè)熱點(diǎn)一、二線城市進(jìn)行了集中供地,土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率提升明顯,部分重點(diǎn)市場(chǎng)熱度回升。

2月8日,北京土地市場(chǎng)兔年首拍落下帷幕,6宗地收金132.09億元,平均溢價(jià)率7.8%。2月21日,杭州一批次土拍13宗地塊有10宗溢價(jià)成交,其中8宗溢價(jià)率封頂,成交總價(jià)182.23億元,平均溢價(jià)率9.3%。2月23日,蘇州一批次土拍,11宗地塊有 5宗溢價(jià)成交,3宗觸及地價(jià)上限,土地成交總價(jià)140億元,平均溢價(jià)率7.46%。

京、蘇、杭土地市場(chǎng)的回暖屬于率先出發(fā),整體土地市場(chǎng)也顯現(xiàn)了復(fù)蘇跡象。

根據(jù)中指研究院拿地?cái)?shù)據(jù)跟蹤,截至2月26日,300城住宅用地2月單月成交建面為1335萬(wàn)平方米,當(dāng)月成交溢價(jià)率6.11%,較前期明顯提升,時(shí)隔近1年重新攀升至5%以上。

房企的拿地動(dòng)作也回應(yīng)了這種變化。優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動(dòng)房企拿地?zé)崆槁杂谢謴?fù),代表房企拿地總額較上月有明顯增長(zhǎng)。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2023年前2個(gè)月,百?gòu)?qiáng)房企拿地總額為1207.6億元,拿地規(guī)模同比下降16.2%,降幅較上月收窄13.2個(gè)百分點(diǎn),收窄明顯。

值得注意的是,近期民營(yíng)房企在公開(kāi)土地市場(chǎng)的活躍度有所提升。

以杭州為例,根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),本次杭州土拍共41個(gè)參拍主體,其中民營(yíng)房企20家,基本與國(guó)企數(shù)量一致,較此前2022年下半年水平有所提高。最終,杭州13宗供應(yīng)地塊,有7宗被民營(yíng)房企摘得。

銷(xiāo)售漸復(fù)蘇

民營(yíng)房企的身影重新出現(xiàn)在土地市場(chǎng),多受益于前端交易的復(fù)蘇。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2月各線城市成交環(huán)比均呈現(xiàn)上升,16個(gè)主要城市整體成交量環(huán)比大幅上漲31.9%。這種回暖趨勢(shì),在2月的最后一周尤其明顯。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè),2月20日-26日,重點(diǎn)15城新房成交量環(huán)比上漲25.57%,其中佛山當(dāng)周新房成交量為3539套,環(huán)比漲幅高達(dá)117.78%,溫州環(huán)比漲幅為74.35%,青島、蘇州漲幅分別為69.94%和63.02%。

此外,由于新房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)較長(zhǎng),網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后,新房銷(xiāo)售的最新數(shù)據(jù)尚未歸集,更真實(shí)的熱度往往需要通過(guò)一線銷(xiāo)售的具體情況把脈。

“2月中旬,項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)原本準(zhǔn)備邀約600人,實(shí)際到場(chǎng)1000多人,也是超過(guò)了我們預(yù)期。”上海一新房銷(xiāo)售在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的調(diào)研中透露市場(chǎng)熱度明顯提升。

一家全國(guó)知名房企北京銷(xiāo)售條線相關(guān)人士透露,目前北京新房市場(chǎng)以改善型客戶為主,大多為置換需求,地段較好、產(chǎn)品力領(lǐng)先且符合改善需求的房源相對(duì)稀缺,銷(xiāo)售較為火爆。

在無(wú)錫及常州,2月全月,僅龍湖案場(chǎng)來(lái)訪總?cè)藬?shù)就超過(guò)了6000組,成交額也一路領(lǐng)跑。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì),2月份,龍湖在上述兩個(gè)城市的成交金額超過(guò)了6億元。

以長(zhǎng)沙為例,龍湖在長(zhǎng)沙在售的多個(gè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)成交和來(lái)訪的4周連漲,其中一個(gè)熱點(diǎn)新盤(pán),置業(yè)顧問(wèn)直言周末忙不過(guò)來(lái),日均步數(shù)近2萬(wàn)步,案場(chǎng)緊急預(yù)案提供“待接待”專(zhuān)屬臂貼,更有項(xiàng)目發(fā)動(dòng)物業(yè)服務(wù)工作人員加入了案場(chǎng)接待的隊(duì)伍。

介入時(shí)機(jī)尚待觀察

前方銷(xiāo)售恢復(fù)、民營(yíng)房企活躍度提升,這無(wú)疑給業(yè)內(nèi)帶去了一陣春風(fēng),但尚不代表整體市場(chǎng)面。

克而瑞方面即指出,需要看到,杭州拿地的民營(yíng)房企多數(shù)屬于區(qū)域深耕型民企,濱江集團(tuán)即屬于特例,2022年逆市多次出手,地緣優(yōu)勢(shì)明顯。而其余城市拿地主力依舊是央、國(guó)企。

以北京為例,兔年土地市場(chǎng)首拍的6宗地塊,僅有亦莊新城一宗土地因臨近京東總部,由京東獲取,其余5宗地的歸屬也是央、國(guó)企。

2023年前兩個(gè)月,從新增貨值來(lái)看,華潤(rùn)置地、中建國(guó)際投資、龍港國(guó)資占據(jù)百?gòu)?qiáng)房企前三位,其中華潤(rùn)置地以累計(jì)新增貨值198億元位居第一;中建國(guó)際投資、龍港國(guó)資緊隨其后,累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為104億元和93億元。

民營(yíng)房企的審慎觀望,受到資金狀況、資金成本、建設(shè)周期、安全考量等多方面因素綜合影響。

一位不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示,除了少數(shù)幾家優(yōu)質(zhì)示范房企,多數(shù)民營(yíng)房企的現(xiàn)金流壓力并未完全解除,市場(chǎng)端銷(xiāo)售雖然較谷底時(shí)期有所恢復(fù),依然不算豐沛。

“安全至上,規(guī)模不重要,安全最重要?!币晃恢^部民營(yíng)房企的內(nèi)部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,這一輪房企的出清前所未有,讓大家徹底看清了“有規(guī)模并不意味著安全”。

該人士透露,陷入流動(dòng)性危機(jī)的另一家知名民營(yíng)房企,曾經(jīng)在2021年的土地市場(chǎng)上過(guò)于激進(jìn),最終公司整體受到拖累,正是典型的教訓(xùn)?!澳缅e(cuò)了地有危險(xiǎn),不拿反而安全?!?/p>

“我們不只資金成本比較高,還要考慮到資金的占用時(shí)間,這些都是風(fēng)險(xiǎn)?!彼嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,公司未來(lái)的拿地動(dòng)作,估計(jì)要等到市場(chǎng)真正熱起來(lái),也會(huì)更多從存量里找機(jī)會(huì)。

整體來(lái)看,克而瑞指出,在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下,接下來(lái)核心城市首輪土拍熱度會(huì)較2022年有所上升,但上半年投資壓力依舊不然小覷,土拍市場(chǎng)熱度能否延續(xù),仍需要根據(jù)樓市回暖情況來(lái)做進(jìn)一步判斷。