21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗北京報(bào)道

2月，樓市成交明顯回暖，小陽春雛形初現(xiàn)。

受益于此，土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)鏈條的下游端，也開始出現(xiàn)積極變化，疊加重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，局部市場(chǎng)熱度恢復(fù)，溢價(jià)率有所回升，流拍率也有所回落。尤其是京、蘇、杭等核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，土拍競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)高熱。

杭州2023年首批土拍中，13宗地有8宗觸頂進(jìn)入搖號(hào)階段，甚至罕見地再現(xiàn)了60家房企爭(zhēng)奪1宗地的熱鬧景象，搖號(hào)企業(yè)數(shù)量創(chuàng)下杭州單一地塊參拍房企數(shù)量的新高，該宗地塊還未開拍就已經(jīng)報(bào)價(jià)封頂。

暌違許久，民營房企回歸的跡象隱約顯現(xiàn)，杭州土拍過半地塊被民營房企收入麾下。

水下暖流恢復(fù)涌動(dòng)，但這種趨勢(shì)能否持久而穩(wěn)固，民營房企的熱情能否擴(kuò)圍至全國，整體市場(chǎng)何時(shí)恢復(fù)往日的熱鬧，仍未可知。

“安全依然是最高準(zhǔn)則。”有頭部民營房企內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“規(guī)模”已經(jīng)成為了過去式，公司的拿地考量算賬很細(xì)，資金成本、機(jī)會(huì)成本、時(shí)間帶來的周轉(zhuǎn)成本，都是約束?！笆裁磿r(shí)候可以出手，還須謹(jǐn)慎看?！?/p>

“從北京、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市內(nèi)部情況來看，土拍冷熱分化依舊嚴(yán)重。”克而瑞方面亦指出，企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大。

局部轉(zhuǎn)暖

2月，北京、蘇州、杭州多個(gè)熱點(diǎn)一、二線城市進(jìn)行了集中供地，土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率提升明顯，部分重點(diǎn)市場(chǎng)熱度回升。

2月8日，北京土地市場(chǎng)兔年首拍落下帷幕，6宗地收金132.09億元，平均溢價(jià)率7.8%。2月21日，杭州一批次土拍13宗地塊有10宗溢價(jià)成交，其中8宗溢價(jià)率封頂，成交總價(jià)182.23億元，平均溢價(jià)率9.3%。2月23日，蘇州一批次土拍，11宗地塊有 5宗溢價(jià)成交，3宗觸及地價(jià)上限，土地成交總價(jià)140億元，平均溢價(jià)率7.46%。

京、蘇、杭土地市場(chǎng)的回暖屬于率先出發(fā)，整體土地市場(chǎng)也顯現(xiàn)了復(fù)蘇跡象。

根據(jù)中指研究院拿地?cái)?shù)據(jù)跟蹤，截至2月26日，300城住宅用地2月單月成交建面為1335萬平方米，當(dāng)月成交溢價(jià)率6.11%，較前期明顯提升，時(shí)隔近1年重新攀升至5%以上。

房企的拿地動(dòng)作也回應(yīng)了這種變化。優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動(dòng)房企拿地?zé)崆槁杂谢謴?fù)，代表房企拿地總額較上月有明顯增長。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年前2個(gè)月，百強(qiáng)房企拿地總額為1207.6億元，拿地規(guī)模同比下降16.2%，降幅較上月收窄13.2個(gè)百分點(diǎn)，收窄明顯。

值得注意的是，近期民營房企在公開土地市場(chǎng)的活躍度有所提升。

以杭州為例，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，本次杭州土拍共41個(gè)參拍主體，其中民營房企20家，基本與國企數(shù)量一致，較此前2022年下半年水平有所提高。最終，杭州13宗供應(yīng)地塊，有7宗被民營房企摘得。

銷售漸復(fù)蘇

民營房企的身影重新出現(xiàn)在土地市場(chǎng)，多受益于前端交易的復(fù)蘇。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2月各線城市成交環(huán)比均呈現(xiàn)上升，16個(gè)主要城市整體成交量環(huán)比大幅上漲31.9%。這種回暖趨勢(shì)，在2月的最后一周尤其明顯。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2月20日-26日，重點(diǎn)15城新房成交量環(huán)比上漲25.57%，其中佛山當(dāng)周新房成交量為3539套，環(huán)比漲幅高達(dá)117.78%，溫州環(huán)比漲幅為74.35%，青島、蘇州漲幅分別為69.94%和63.02%。

此外，由于新房銷售環(huán)節(jié)較長，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，新房銷售的最新數(shù)據(jù)尚未歸集，更真實(shí)的熱度往往需要通過一線銷售的具體情況把脈。

“2月中旬，項(xiàng)目開盤原本準(zhǔn)備邀約600人，實(shí)際到場(chǎng)1000多人，也是超過了我們預(yù)期。”上海一新房銷售在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的調(diào)研中透露市場(chǎng)熱度明顯提升。

一家全國知名房企北京銷售條線相關(guān)人士透露，目前北京新房市場(chǎng)以改善型客戶為主，大多為置換需求，地段較好、產(chǎn)品力領(lǐng)先且符合改善需求的房源相對(duì)稀缺，銷售較為火爆。

在無錫及常州，2月全月，僅龍湖案場(chǎng)來訪總?cè)藬?shù)就超過了6000組，成交額也一路領(lǐng)跑。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，2月份，龍湖在上述兩個(gè)城市的成交金額超過了6億元。

以長沙為例，龍湖在長沙在售的多個(gè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)成交和來訪的4周連漲，其中一個(gè)熱點(diǎn)新盤，置業(yè)顧問直言周末忙不過來，日均步數(shù)近2萬步，案場(chǎng)緊急預(yù)案提供“待接待”專屬臂貼，更有項(xiàng)目發(fā)動(dòng)物業(yè)服務(wù)工作人員加入了案場(chǎng)接待的隊(duì)伍。

介入時(shí)機(jī)尚待觀察

前方銷售恢復(fù)、民營房企活躍度提升，這無疑給業(yè)內(nèi)帶去了一陣春風(fēng)，但尚不代表整體市場(chǎng)面。

克而瑞方面即指出，需要看到，杭州拿地的民營房企多數(shù)屬于區(qū)域深耕型民企，濱江集團(tuán)即屬于特例，2022年逆市多次出手，地緣優(yōu)勢(shì)明顯。而其余城市拿地主力依舊是央、國企。

以北京為例，兔年土地市場(chǎng)首拍的6宗地塊，僅有亦莊新城一宗土地因臨近京東總部，由京東獲取，其余5宗地的歸屬也是央、國企。

2023年前兩個(gè)月，從新增貨值來看，華潤置地、中建國際投資、龍港國資占據(jù)百強(qiáng)房企前三位，其中華潤置地以累計(jì)新增貨值198億元位居第一；中建國際投資、龍港國資緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為104億元和93億元。

民營房企的審慎觀望，受到資金狀況、資金成本、建設(shè)周期、安全考量等多方面因素綜合影響。

一位不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，除了少數(shù)幾家優(yōu)質(zhì)示范房企，多數(shù)民營房企的現(xiàn)金流壓力并未完全解除，市場(chǎng)端銷售雖然較谷底時(shí)期有所恢復(fù)，依然不算豐沛。

“安全至上，規(guī)模不重要，安全最重要?！币晃恢^部民營房企的內(nèi)部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，這一輪房企的出清前所未有，讓大家徹底看清了“有規(guī)模并不意味著安全”。

該人士透露，陷入流動(dòng)性危機(jī)的另一家知名民營房企，曾經(jīng)在2021年的土地市場(chǎng)上過于激進(jìn)，最終公司整體受到拖累，正是典型的教訓(xùn)?！澳缅e(cuò)了地有危險(xiǎn)，不拿反而安全。”

“我們不只資金成本比較高，還要考慮到資金的占用時(shí)間，這些都是風(fēng)險(xiǎn)。”他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，公司未來的拿地動(dòng)作，估計(jì)要等到市場(chǎng)真正熱起來，也會(huì)更多從存量里找機(jī)會(huì)。

整體來看，克而瑞指出，在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會(huì)較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷，土拍市場(chǎng)熱度能否延續(xù)，仍需要根據(jù)樓市回暖情況來做進(jìn)一步判斷。