樓市絕地反擊 2025“止跌回穩(wěn)”曙光乍現(xiàn)
2024年是近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化政策最為密集的一年。
2024年5月,“5·17新政”正式宣布,通過(guò)降首付、降利率的方式降低購(gòu)房門檻與成本,剛性和改善性需求得到釋放;2024年9月,中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),各地紛紛響應(yīng)并繼續(xù)在需求端優(yōu)化房地產(chǎn)政策。2024年的最后一個(gè)季度,房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)“暖冬”,各地交投趨于活躍,土地市場(chǎng)也持續(xù)向好,各地紛紛在年底上架優(yōu)質(zhì)地塊。
房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回暖,這是行業(yè)回歸穩(wěn)健發(fā)展的基石。受到市場(chǎng)的鼓舞,多數(shù)房企也一鼓作氣積極促銷,努力穩(wěn)住銷售。2024年年底,部分民營(yíng)房企也重啟拿地,北京、上海、廣州和深圳的土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn),亮點(diǎn)滿滿。
支持政策已經(jīng)充分釋放,市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)也在同步進(jìn)行。在“白名單”政策的支持下,全國(guó)地級(jí)及以上城市紛紛建立協(xié)調(diào)機(jī)制,把合規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納入“白名單”,推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)加大支持力度。各地“保交樓”也更有底氣,既定目標(biāo)得以完成。
多措并舉,房企的生存境況也隨之邊際改善。由于大多數(shù)房企已經(jīng)度過(guò)了償債高峰期,2024年基本未有新增的出險(xiǎn)房企。各方預(yù)期改變,多家房企也紛紛發(fā)聲看好未來(lái),“輕裝上陣”。
打出“組合拳”
2024年全年,房地產(chǎn)行業(yè)的政策密集,且基本都落在需求端,意在提振購(gòu)房的信心。
中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2024年全國(guó)各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超760次,當(dāng)前政策環(huán)境已處于歷史最寬松階段,特別是需求端政策,涉及居民購(gòu)房成本、購(gòu)房門檻的房貸利率、交易稅費(fèi)、首付比例等均已降至歷史最低水平。
2024年兩個(gè)主要的政策節(jié)點(diǎn),一個(gè)是“5·17”新政,另一個(gè)則是“9·26”新政。
“5·17”新政包括首套、二套房最低首付比例分別降至15%、25%;取消商業(yè)貸款利率下限;下調(diào)公積金貸款利率等。同時(shí),央行擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,支持地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。
此次調(diào)整對(duì)需求端有一定的提振,但刺激作用并不明顯。更重磅的政策在2024年9月釋放,9月26日的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào),要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。此后,一系列樓市政策“組合拳”陸續(xù)推出,四座一線城市隨即松綁限購(gòu),市場(chǎng)活躍度提升。
此后,政策也繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)。
2024年12月,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出,持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),加力實(shí)施城中村和危舊房改造,充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng),盤(pán)活存量用地和商辦用房,推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。
在各方政策的呵護(hù)之下,樓市持續(xù)止跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2024年11月單月,全國(guó)商品房銷售面積為8188萬(wàn)平方米,銷售金額8270億元,不僅高于10月的水平,還好于2023年同期。
與此同時(shí),房企銷售表現(xiàn)也逐漸企穩(wěn)。中指院的數(shù)據(jù)顯示,2024年全年,TOP100房企銷售總額為4.35萬(wàn)億元,同比下降30.6%,降幅較前11個(gè)月縮窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。2024年12月單月,TOP100房企銷售額同比下降3.41%,降幅有所收窄,環(huán)比則增長(zhǎng)28.86%。其中,典型企業(yè)如華發(fā)股份、中建壹品等2024年12月當(dāng)月銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁。
土地市場(chǎng)上,中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示,2024年全年TOP100企業(yè)拿地總額9280億元,同比下降29.7%,相較前11月降幅收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中,中海地產(chǎn)以688億元的權(quán)益拿地金額領(lǐng)跑行業(yè),保利發(fā)展和華潤(rùn)置地分別以583億元和543億元排在第二和第三位。
多措并舉保交樓
需求端的政策刺激,是帶動(dòng)購(gòu)房者入市的一股重要力量。但不可忽視的是,存量爛尾樓的處置也能夠左右購(gòu)房者預(yù)期,2024年以來(lái),“保交樓”的工作也在持續(xù)推進(jìn)。
2024年12月24日至25日,全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議提出,持續(xù)打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn),已交付住房338萬(wàn)套,完成既定目標(biāo)。作為保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的資金支持環(huán)節(jié),城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制也取得積極成效,根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局預(yù)計(jì),截至2024年底,“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額有望超過(guò)4萬(wàn)億元。
這其中,部分地方政府積極推出可行的“保交樓”舉措,例如鄭州早在2022年就開(kāi)始大力度地實(shí)行商品房收儲(chǔ)幫助去庫(kù)存以及保交樓;南寧則創(chuàng)設(shè)平穩(wěn)基金助力保交樓。
資金的支持加之地方政府的發(fā)力,“保交樓”工作加快穩(wěn)妥推進(jìn)。這其中,金融機(jī)構(gòu)、房企自身的努力也不可忽視。2024年以來(lái),金融機(jī)構(gòu)介入爛尾樓項(xiàng)目并成功盤(pán)活的案例逐漸涌現(xiàn),代表市場(chǎng)參與方仍在為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)作出應(yīng)有的努力。
很多金融機(jī)構(gòu)在成為“債主”后,也重塑經(jīng)營(yíng)角色,將自身改造成為項(xiàng)目的管理者,從而助力“保交樓”。長(zhǎng)城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)均有相應(yīng)的嘗試??晒?duì)比的是,2017年中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)成為深圳院子的最大債權(quán)人,2020年隨著泰禾集團(tuán)宣布正式違約,“深圳院子”項(xiàng)目再度停滯。后由長(zhǎng)城資產(chǎn)介入,深圳院子順利復(fù)工并在2024年入市。
對(duì)于房企而言,“保交樓”則是最重要的任務(wù)。2024年,碧桂園在銷售額僅完成錄得逾600億元的前提下,仍累計(jì)交付房屋約38萬(wàn)套。近兩年,碧桂園也累計(jì)交付近100萬(wàn)套房屋,交付量位居行業(yè)前列。
此外,為了順利“保交樓”,碧桂園也進(jìn)一步加大資產(chǎn)盤(pán)活力度,自2022年以來(lái)已處置難銷類資產(chǎn)及盤(pán)活沉淀資金回籠超600億元。最近的一次是,碧桂園清倉(cāng)了芯片巨頭長(zhǎng)鑫科技,回籠資金約20億元。
經(jīng)營(yíng)有信心
政策到位、市場(chǎng)回暖,房企信心明顯更足。2024年年底以來(lái),多家民營(yíng)房企董事長(zhǎng)更是公開(kāi)發(fā)聲看好未來(lái)。
濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興就公開(kāi)表示,2024年是他近年來(lái)“最滿意”的一年,而且他認(rèn)為現(xiàn)在政策環(huán)境改善,濱江集團(tuán)已做好“站起來(lái)”的準(zhǔn)備。
戚金興還對(duì)濱江集團(tuán)2025年的發(fā)展提出了“穩(wěn)、降、升”三個(gè)關(guān)鍵詞,即穩(wěn)規(guī)模、穩(wěn)名次、穩(wěn)比例,降低有息負(fù)債、融資成本、直接融資比例及在不確定城市的拿地,提升企業(yè)管理能力和產(chǎn)品力。
中梁控股總裁何劍近期表示,政策總在向好,即使現(xiàn)在無(wú)法一次性解決問(wèn)題,做不到“藥到病除”,但至少市場(chǎng)不會(huì)繼續(xù)惡化,而且行業(yè)也在不斷摸索進(jìn)步,民營(yíng)房企也可能會(huì)等到“絕世良藥”出現(xiàn)。
2024年年底,民營(yíng)房企也開(kāi)始重新活躍在土地市場(chǎng)。2024年年底,龍湖在廣州番禺拿下一宗地塊,成交總價(jià)12.35億元,成交樓面價(jià)14691元/平方米。此外,萬(wàn)科也在2024年年末拿下廣州番禺4宗涉宅用地,總成交金額33.88億元。
在具有代表性的城市里,也有一些中小型的民營(yíng)房企現(xiàn)身。2024年12月20日,3家房企爭(zhēng)奪三亞一宗住宅用地,經(jīng)過(guò)1064輪競(jìng)價(jià),民營(yíng)房企海南億和金盛實(shí)業(yè)以16.17億元總價(jià)競(jìng)得,折合樓面價(jià)19785元/平方米,成為三亞樓面單價(jià)新“地王”。
從總數(shù)來(lái)看,龍湖、濱江等大中型民營(yíng)企業(yè)拿地強(qiáng)度仍繼續(xù)保持。其中,濱江2024年以219億元排在房企拿地金額榜第七位,龍湖則以68億元排在第32位。
民營(yíng)房企重新入局并發(fā)聲向好,這是基于對(duì)未來(lái)的看好所作出的理性選擇,也非常具有信號(hào)意義。
2025年,各方預(yù)期,房地產(chǎn)政策仍有釋放空間,市場(chǎng)也將持續(xù)改善。浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為,隨著存量政策逐步落地顯效,增量政策持續(xù)跟進(jìn)發(fā)力,市場(chǎng)預(yù)期正在持續(xù)改善,2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體會(huì)表現(xiàn)為止跌回穩(wěn)。
信心逐漸提升,市場(chǎng)回暖在即,結(jié)束了非同尋常的2024年,房地產(chǎn)市場(chǎng)的2025年更值得期待。