21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵上海報(bào)道

春回大地、萬物復(fù)蘇。春節(jié)小長(zhǎng)假過后的上海樓市，二手房成交量逐步恢復(fù)正常。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，3月最近兩周的周度成交量較節(jié)前的周成交水平大致增長(zhǎng)了30%左右。

同策研究院數(shù)據(jù)也顯示，今年3月份，上海一手房日均成交量較2月份有明顯上漲，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明朗。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，從交易的絕對(duì)值來看，今年樓市“小陽春”不能與去年簡(jiǎn)單做對(duì)比。2023年同期市場(chǎng)情緒激動(dòng)、成交量高漲。對(duì)比2022年疫情期間的樓市行情之暗淡，2023年“小陽春”反彈趨勢(shì)特別明顯。

盧文曦表示，2023年9月，上海推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政，隨之而來的第一個(gè)周六，上海二手房成交800多套。今年的3月9日、3月10日分別是周六和周日，上海的二手房網(wǎng)簽分別有863套、761套，這一規(guī)模所反映的市場(chǎng)活躍度已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了?！靶￡柎骸币殉啥▌?shì)，只是相比前些年晚了大概一周左右，這也是因?yàn)槭艿浇衲甏汗?jié)假期晚于往年的影響。

“小陽春”成色不足

此前，上海樓市已經(jīng)在政策推動(dòng)下，出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

今年1月30日，上海發(fā)文放松外環(huán)以外區(qū)域的樓市限購。受此影響，該區(qū)域的房屋供應(yīng)量明顯增加。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，供應(yīng)量主要在外郊環(huán)間，占比79%。

春節(jié)后，這部分樓盤看房熱度有所增加，符合條件的購房者積極入市。前述機(jī)構(gòu)指出，整個(gè)2月，上海外環(huán)外成交占比76%，較1月份增加了9個(gè)百分點(diǎn)。

在上海工作的“95后”林曉（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，農(nóng)歷元宵節(jié)當(dāng)天，下單了一套外環(huán)緊貼中環(huán)板塊的“老破小”，總價(jià)200多萬，順利上車。

機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，總體來看，雖然2月的成交量不如去年同期，但降幅不大，市場(chǎng)復(fù)蘇跡象已經(jīng)出現(xiàn)。

進(jìn)入3月，市場(chǎng)繼續(xù)升溫。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從二手房日均成交來看，除了3月4日的成交量在478套之外，其余都在500套以上。其中，兩個(gè)周末的日均成交量在600套以上，最高達(dá)863套。盧文曦指出，上海二手房日均成交量已回到500套以上，且雙休日交易量比較多，市場(chǎng)恢復(fù)很快。

“小陽春”雖然到來，但成色有待驗(yàn)證。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，縱向?qū)Ρ龋衲晟虾鞘小靶￡柎骸睉?yīng)該是較弱的一次。雖然比2月份的日均成交量有所上升，但與去年同期相比仍然有較大差距。而且從全國范圍來看，“2024年的小陽春不是全面開花，預(yù)計(jì)僅限于一些基本面相對(duì)較好的一線和部分核心二線城市，且成色不會(huì)太高”。

宋紅衛(wèi)指出，“小陽春”來得不如預(yù)期中猛烈，主要是因?yàn)樾路抗?yīng)不足，一定程度上影響了市場(chǎng)交易。具體來看，受元旦、春節(jié)等節(jié)假日影響，上海新盤供應(yīng)節(jié)奏放緩，開盤項(xiàng)目數(shù)量驟減。進(jìn)入3月份，供應(yīng)量才有所上升。

他還表示，市場(chǎng)信心也沒有完全恢復(fù)。

利好首輪土拍

綜合其他指標(biāo)來看，此輪上海樓市“小陽春”的可持續(xù)性，也要打一個(gè)問號(hào)。

一方面，雖然交易量有所提升，但成交價(jià)格并未上漲。盧文曦表示，上海樓市的成交價(jià)格還處于持續(xù)震蕩下行的過程當(dāng)中，主要是因?yàn)橹械蛢r(jià)位的房源交易相對(duì)活躍。

在中高端市場(chǎng)，價(jià)格博弈氣氛濃厚。家住虹口區(qū)的王珍（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，她持續(xù)關(guān)注了幾個(gè)月的一套約為1500萬元左右的二手房源，至今仍未出手，房東也沒有下調(diào)掛牌價(jià)的舉動(dòng)。

另一方面，新房成交開始出現(xiàn)反復(fù)。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（3月4日—3月10日）新建商品住宅成交面積4.66萬平方米，環(huán)比減少44.78%。其中，各區(qū)成交均有不同程度回落。

但這一輪熱度下，市場(chǎng)各方開始“趁熱打鐵”。

近期，上海宣布第三批新房集中供應(yīng)入市，進(jìn)一步為市場(chǎng)增加供應(yīng)量。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析認(rèn)為，這批新增供應(yīng)中，均價(jià)超過10萬的項(xiàng)目有6個(gè)，占比達(dá)32%。其中有3個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)超過17萬元/平方米，屬于近幾年來首次集中推出的豪宅項(xiàng)目，有望進(jìn)一步提升市場(chǎng)的關(guān)注度和熱度。

綜合多名分析師的觀點(diǎn)，這些高端項(xiàng)目雖然不能給交易量帶來直接推動(dòng)，但卻能起到風(fēng)向標(biāo)作用，一旦觸發(fā)積分制的豪宅產(chǎn)品變多，會(huì)推升市場(chǎng)人氣。受此影響，3月下半月，上海樓市的交易數(shù)據(jù)有望進(jìn)一步提升。

盧文曦還指出，市場(chǎng)的升溫，對(duì)即將到來的今年第一批次土拍也會(huì)產(chǎn)生積極影響。根據(jù)上海2024年一批次土拍公告，今年上海一批次預(yù)計(jì)供地11宗地塊，規(guī)劃建面約63萬平方米，比2023年的任一批次供應(yīng)均明顯減少。但多數(shù)地塊位于區(qū)域相對(duì)核心位置，質(zhì)量上佳。

盧文曦表示，對(duì)于房企而言，即便是處于下行通道，上海仍屬于比較安全的市場(chǎng)。而在市場(chǎng)升溫階段，房企的拿地意愿則會(huì)更加高漲。