周天蕓（中山大學(xué)國(guó)際金融學(xué)院教授、高級(jí)金融研究院研究員）

3月12日，華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT上市交易，代表著消費(fèi)REITs正式開啟新篇章。今年全國(guó)兩會(huì)期間，有政協(xié)委員提出REITs市場(chǎng)制度發(fā)展的相關(guān)建議，旨在在擴(kuò)大試點(diǎn)范圍、推動(dòng)相關(guān)立法與規(guī)則制度完善和運(yùn)營(yíng)管理能力建設(shè)等，引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注與熱議。

2023年3月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)文將公募REITs擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。從國(guó)際成熟的REITs市場(chǎng)看，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs占據(jù)較高比例，美國(guó)公募REITs市場(chǎng)相對(duì)成熟，底層資產(chǎn)類別較為豐富，其中消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs數(shù)量和市值規(guī)模均為前列的資產(chǎn)類別之一。由此，華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT作為首批消費(fèi)REITs上市交易，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)重要里程碑。

公募REITs具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，有望加速吸引保險(xiǎn)資金、社?；?、企業(yè)年金等長(zhǎng)線資金進(jìn)駐。公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，其預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣市場(chǎng)基金，低于股票型基金，屬于中高風(fēng)險(xiǎn)品種（R4）。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)主要集中在百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，由于其投資金額高、投資回報(bào)周期長(zhǎng)，推出消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，有利于增強(qiáng)居民消費(fèi)能力，進(jìn)一步落實(shí)擴(kuò)大消費(fèi)的政策部署。通過發(fā)行上市為消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)提供了上市通道和資金來(lái)源，形成項(xiàng)目投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、上市的良性循環(huán)，有助于廣泛吸納各類社會(huì)資金共同參與社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，激發(fā)區(qū)域消費(fèi)活力，推動(dòng)消費(fèi)模式和消費(fèi)場(chǎng)景的迭代升級(jí)。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)具有積極的作用。

第一，盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)城市消費(fèi)發(fā)展。在積極擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)有效投資、提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)背景下，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市有利于吸引更多資金參與公募REITs投資，而市場(chǎng)流動(dòng)性的不斷提升，將凸顯REITs產(chǎn)品的長(zhǎng)期投資價(jià)值和資產(chǎn)配置價(jià)值。

第二，專業(yè)運(yùn)管賦能，助力消費(fèi)復(fù)蘇。消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，也是人民群眾追求美好生活的直接體現(xiàn)。今年政府工作報(bào)告將“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)”列為2024年政府工作的十項(xiàng)任務(wù)之一，在政策持續(xù)推動(dòng)下，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)估值也將恢復(fù)提升。

第三，豐富投資品種，完善資本市場(chǎng)。市場(chǎng)對(duì)于REITs的權(quán)益屬性、證券定位、完善投資端生態(tài)、信息披露等問題形成共識(shí)，消費(fèi)類REITs的常態(tài)化發(fā)行是資本市場(chǎng)活力迸發(fā)的重要表現(xiàn)，體現(xiàn)公募REITs在擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)、保民生的重要作用。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展為我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)了新機(jī)遇，有助于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)金融循環(huán)構(gòu)建，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs可通過資本市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能，為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施提供有效的退出渠道，實(shí)現(xiàn)“投、融、管、退”閉環(huán)，由于公募REITs具有較強(qiáng)的權(quán)益屬性，適合如保險(xiǎn)資金、社保年金等長(zhǎng)期資金的進(jìn)入，進(jìn)一步豐富投資者機(jī)構(gòu)，有利于二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的錨的更快形成。隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的穩(wěn)步推進(jìn)，REITs市場(chǎng)的規(guī)模體量、資產(chǎn)的豐富程度、投資的選擇及流動(dòng)性均有望得到提升。

隨著多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望逐步進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，疊加擴(kuò)募環(huán)節(jié)的打通，REITs市場(chǎng)的體量有望持續(xù)擴(kuò)大，形成更多適合投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，發(fā)揮公募REITs服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用。