在樓市調控重壓下，曾經以規(guī)模和利潤增長為追求的房企，正越來越多地關注“活下去”的命題。

8月以來，A股和H股上市的數百家房企紛紛發(fā)布年中業(yè)績。此時距離“三條紅線”政策出臺剛滿一年，但在各項調控政策的重壓下，房企的關注點已發(fā)生了明顯的變化。

“安全”和“利潤”成為多場業(yè)績會談論的主題，這并不難理解。前者是監(jiān)管下的必然要求，后者則是房企發(fā)展的現實需要。如何平衡二者的關系，既考驗房企的調整空間，又關系到公司的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

完成中報發(fā)布的多家大型房企，都不得不面臨利潤和安全的困境。比如，萬科的歸母凈利潤為110.5億元，同比下降11.7%，近19年來首次出現中期凈利潤下降的情況。面對增收不增利等問題，萬科集團總裁、首席執(zhí)行官祝九勝稱，“就像讀書時候的感覺，期中考試沒考好，不知道怎么回答老師?！?/p>

萬科猶此，足見整個行業(yè)難言樂觀。過去半年來，多數上市房企都按照“三條紅線”標準實現了“降檔”，但也付出了一些代價，如增收不增利等。且即便如此，在償債周期內，整個行業(yè)的風險并未真正下降，行業(yè)更是甚少談論規(guī)模。

房地產無疑已迎來變革期，從中報不難看出，大部分企業(yè)都在努力擁抱不確定性。唯一可以確定的是：以規(guī)模為標尺的單一評判標準，已經發(fā)生改變。

利潤都去哪了？

今年上半年，萬科持有貨幣現金1952.2億元，扣除預售監(jiān)管資金和受限資金的現金短債比為1.67倍；凈負債率20.2%；剔除預收賬款的資產負債率69.7%?！叭龡l紅線”均未踩中，繼續(xù)處于“綠檔”。

銷售方面，萬科實現合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。實現營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%。

利潤的下滑就是在這種情況下出現的。對此，祝九勝歸結為三方面原因：第一，銷售規(guī)模的增長有限；第二，開發(fā)業(yè)務毛利率下降較快；第三，轉型業(yè)務帶來的影響，轉型效果要體現出來還需要時間。

在樓市調控亦步亦趨的情況下，規(guī)模增長乏力已是行業(yè)共性，毛利率下滑同樣成為常態(tài)。2021年上半年，萬科房地產及相關業(yè)務的毛利率為18.0%，較2020年同期下降6.02個百分點?！斑^去幾年特別是2017年以來，地售比（土地成本與銷售價格之比）一直在上升，所以開發(fā)業(yè)務的毛利率會呈現一個下降的趨勢……萬科未來這兩年還是有一定的毛利率的壓力?！比f科集團執(zhí)行副總裁、財務負責人韓慧華在業(yè)績會上表示。

房企的多元化業(yè)務大多屬于“重投入、少回報”，既容易對資金鏈形成壓力，又會影響利潤率和資產回報率。但在傳統業(yè)務受到影響的情況下，多元化轉型又顯得必不可少。

正如祝九勝所言，這些因素共同對房企的利潤形成“拖累”，也使利潤率攤薄成為普遍現象。比如，富力的毛利率為21.7%，較2020年全年下降3.5個百分點；融創(chuàng)毛利率20.8%，比2020年略降0.2個百分點，比去年上半年下降2.2個百分點；龍湖的毛利率為27.7%，屬于行業(yè)較高水平，但也比2020年下降了1.6個百分點。

此外，富力、金地、奧園、建業(yè)、首開、遠洋、中南等一批房企則陷入“增收降利”的局面。

過去幾年來，利潤的流失已成為房地產業(yè)的常態(tài)。北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，在銷售限價、土地成本提高的大趨勢下，公司近幾年只做了一件事情——在成本上作文章。公司經常提的口號是，“向融資要利潤，向管理要利潤，向工程要利潤，向供應商要利潤”。但與失去的行業(yè)紅利相比，這其中的空間并不大。

他還表示，利潤攤薄的趨勢不可避免。自2018年以來，房地產市場在嚴厲調控下仍然保持了高速增長，即使有新冠疫情的影響，全行業(yè)繼續(xù)保持著較高的銷售規(guī)模，這也支撐了大部分企業(yè)享受到這波銷售紅利。若非如此，房企利潤的下滑會更加明顯。

規(guī)模神話的終結

與利潤的下滑相比，安全是更為緊迫的問題。2018年，萬科在深圳舉辦秋季例會上打出“活下去”的標語，并被行業(yè)視為一種警示。三年后，“活下去”已然成為行業(yè)的現實。

2021年上半年，恒大的毛利和凈利潤分別為288.4億元和105.0億元，比去年同期雙雙下滑，降幅分別達到57%和29%。恒大稱，毛利下降主要是由于交付面積減少和銷售均價下降所致。恒大還披露，部分項目因未付款而處于停工狀態(tài)。

恒大的資金鏈問題早已為外界所知。這家上半年銷售規(guī)模達到3566億元的TOP3房企，近期遭遇了資金困境。除了出讓汽車、物業(yè)、零售等業(yè)務外，恒大還披露，正在尋找戰(zhàn)略投資者。

另一家深陷資金困境的房企華夏幸福，也在自救當中。今年上半年，華夏幸福實現銷售金額139.7億元，僅相當于去年同期（415.64億元）的34%。自今年春節(jié)前夕出現債務違約以來，華夏幸福的業(yè)務也受到不同程度的影響，并進而影響到業(yè)績表現。

除出售項目、引進戰(zhàn)略投資者外，華夏幸福還在推行輕資產戰(zhàn)略，從而減少資金沉淀的規(guī)模。

4年前，華夏幸福的規(guī)模還曾位居行業(yè)前十。有分析人士認為，上述兩家公司的現狀，說明規(guī)模已很難成為房地產業(yè)的“護城河”。相反，現階段過度追求規(guī)模反而會招致更大的風險。曾因規(guī)模擴張過快而出現債務問題的泰禾、藍光，上半年業(yè)績表現同樣不佳。

以“去杠桿”為目的的一系列政策出臺，被認為是規(guī)模擴張的“大敵”。去年以來，房產融資“三條紅線”、房貸“五檔管理”等代表性政策陸續(xù)出臺，樓市正式進入“后杠桿時代”。這些政策既影響到企業(yè)的規(guī)模擴張，又通過對資金端的“抽血”，令一批企業(yè)陷入風險之中。

中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水認為，政策在客觀上促使房企加大了銷售力度，通過銷售回款來彌補現金流的不足，同時也借此實現“降檔”，回歸安全區(qū)。但企業(yè)在拿地、投資方面的支出，已不可避免地受到影響。

21世紀經濟報道梳理發(fā)現，與去年年末相比，多數房企都在年中實現了“降檔”，“綠檔”和“黃檔”房企所占比重也在提升。

但行業(yè)的整體風險并未真正下降。前述房企人士表示，今明兩年仍是房地產的償債周期，資金壓力會繼續(xù)存在。與此同時，政策高壓會使越來越多的房企面臨資金鏈壓力，債務違約和行業(yè)并購行為，仍有可能繼續(xù)高頻率出現。

可以確定的是，以規(guī)模為主要標尺的行業(yè)評判標準，已經不再適用。中南建設董事長陳錦石在業(yè)績會上說，“蠻干我認為沒有必要，我們還要理性地適應政策，適應市場，要在公司高質量運營下實現最好?！?/p>