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步步高7.8億類REITs項目正式成立!類REITs市場已超1500億丨機警理財日報

2021-07-05 18:23:38  21世紀經(jīng)濟報道 21財經(jīng)APP 黃桂煊

6月30日晚間,步步高發(fā)布公告表示,“建信資本-招商創(chuàng)融-步步高資產(chǎn)支持專項計劃”已完成發(fā)行,6月30日正式成立。發(fā)行規(guī)模7.8億元,預(yù)計獲得5億元投資收益,并表示該筆投資收益將對公司2021年度經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生積極影響。

 

根據(jù)公告,該項目的底層資產(chǎn)為湖南省長沙市金星中路428 號金星路步步高廣場,屬于購物中心,房屋所有權(quán)建筑面積超9萬平方米,土地使用權(quán)面積超1.3萬平方米,存續(xù)期約為17年。長期穩(wěn)定的租金收入是其主要的付息來源,但也要警惕租戶集中到期的風(fēng)險。

從發(fā)行總規(guī)模上看,此次總規(guī)模為7.8億元,其中優(yōu)先A類為3.35億元,優(yōu)先B類為2.1億元,中間級為1.6億元,次級為0.75億元。 

具體來看,優(yōu)先A級的預(yù)期收益率為6%,優(yōu)先B級的預(yù)期收益率為6.5%,收益率適中。適合負債端成本較低且久期較長、風(fēng)險偏好較低、希望長期獲得穩(wěn)定回報的投資者持有。而次級的收益率則呈現(xiàn)出股權(quán)特征,收益率主要依靠物業(yè)未來升值,但同時也存在較大估值波動的風(fēng)險。適合負債端成本較高且久期較長、風(fēng)險偏好較高且偏好股權(quán)投資的機構(gòu)投資者持有,也需要投資者擁有較強的資金運營管理能力。

值得一提的是,步步高類REIT項目的次級占比規(guī)模不到10%,這也是我國類REITs的普遍特性。興業(yè)證券分析稱,目前我國REITs 的次級設(shè)置更多是通過原始權(quán)益人自持以實現(xiàn)內(nèi)部增信的目的,投資者對投資商業(yè)地產(chǎn)項目缺乏經(jīng)驗,認知不足導(dǎo)致投資者風(fēng)險偏好較低,更傾向于持有債權(quán)特征的優(yōu)先級。

事實上,從2014年首支類REITs產(chǎn)品“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”在深交所掛牌,類REITs市場規(guī)模不斷擴大。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示,截至今日,類REITs項目數(shù)量達 84只, 發(fā)行總金額達1523億元,已遠超千億市場規(guī)模。

然而,大多數(shù)類REITs均為私募方式發(fā)行,流動性較差,主要由機構(gòu)投資者持有,個人投資者參與投資的門檻較高。另一方面,高收益物業(yè)資產(chǎn)的稀缺,也極大地制約了投資者的投資熱情。

因此,如何加快推動公募REITs發(fā)展。有效盤活存量資產(chǎn),提高資產(chǎn)流動性,降低不動產(chǎn)投資門檻和交易成本,依然任重道遠。